разработать ППР  проект производства работ разработка ППР

разработать проект производства работ вернуться на главную страницу

Схемотехника от застройщика разработка ППР

Сегодня, вкладывая деньги в строительство жилья, можно легко запутаться в существующих вариантах оформления сделок. Так что обычному покупателю потребуется буквально стать юристом.

Какие бы законы ни принимались, вложение денег на стадии строительства по-прежнему остается болезненным вопросом. По мнению управляющего партнера компании ****, низкая цена и возможность выбора этажа и площади будущей квартиры — единственные преимущества покупки на ранней стадии строительства: «По большей части это сплошные риски: дом могут строить дольше, чем предусмотрено в договоре, площадь и форма квартиры, как правило, изменяются к моменту завершения строительства, вносятся корректировки в проект». 214-й закон, призванный защитить от всего этого, специалисты в расчет не принимают: отчасти из-за его недоработки, отчасти из-за короткого отрезка времени, прошедшего со дня принятия. Остается ориентироваться на уже имеющиеся формы договоров, в некоторых случаях — приспособленных к новым реалиям.

С квартирами в домах, уже построенных и зарегистрированных в собственность компании-застройщика, все понятно: они продаются по обычной схеме вторичного жилья — договору купли-продажи. Со строящимися домами ситуация двоякая. Руководитель отдела новостроек агентства **** прокомментировать ситуацию отказался: «Все слишком неясно, конкретные случаи продажи квартир в домах, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля, то есть подпадающих под действие закона о долевом строительстве, неизвестны». **** — не единственное агентство, работающее сегодня только с «предзаконными» объектами. Многие риэлторские компании приостановили сделки с сомнительными домами до выяснения ситуации.

Из всех практикующихся видов договоров (инвестирования, переуступки прав, долевого участия в строительстве, предварительного договора) дискуссии концентрируются на двух последних. Ситуация напоминает качание на доске — с одной стороны покупатель, ощутивший преимущества 214-го закона, с другой — застройщик с приемлемым для него предварительным договором. «С частным лицом сегодня может заключаться только договор долевого участия в строительстве. Хотя существует и другой вариант — предварительный договор: фактически оформляется контракт о намерениях продать квартиру, которая после завершения строительства и получения всех документов продается по обычной схеме купли-продажи», — говорит ведущий юрист отдела новостроек корпорации *****. По закону принимать задаток за квартиру на основании предварительного договора запрещено. Однако в данном случае продавцы включают в него пункт об обеспечении условий договора и требуют оплаты (в зависимости от индивидуальных условий — полной или частичной) под видом возможной «неустойки».

Привлечение средств дольщиков осуществляется и через связку предварительного договора и контракта, по которому непосредственно эти самые средства привлекаются. Один из таких договоров — купли-продажи векселя. «Принять денежные средства на основании предварительного договора нельзя, и оплата, как правило, производится векселями», — говорит заместитель юридического департамента корпорации ****. На всю стоимость квартиры или ее часть покупатель приобретает у застройщика векселя, а после оформления права собственности инвестора и заключения договора о купле-продаже передает их застройщику по акту приема-передачи векселей — в зачет стоимости квартиры.

Вексель в отличие от Договора об участии в долевом строительстве не содержит никаких подробностей относительно будущего жилья: в обязанность вескеледателя входит только принять их обратно, а не обеспечить квартирой. В данном случае чем выше репутация компании, тем меньше риск. В то время как застройщики не хотят обнаруживать свой опыт (по словам не пожелавшего назвать себя представителя крупной риэлторской компании, векселями оперируют практически все), мнения остальных игроков рынка также расходятся: часть признает за вексельными схемами большое будущее, часть видит конкуренцию для них со стороны сделок с использованием страховых полисов: «Мы не использовали векселя в своей практике, — говорит директор по маркетингу и продажам ****, — и думаю, их применение не будет масштабным. Покупатель сегодня разбирается в нюансах рынка недвижимости и вряд ли усмотрит для себя выгоду в довольно рискованных вексельных отношениях».

Вместо вексельного покупателю могут предложить агентский договор с единовременной оплатой или рассрочкой платежа , а также наиболее популярные среди застройщиков договоры инвестирования и/или уступки прав , но это снова касается новостроек, не подпадающих под 214-й закон.

Должен ли покупатель соглашаться на конкретную схему, зависит исключительно от него. Если компания обладает репутацией на рынке, строит много и по крайней мере делает попытки сдать объeкт в срок, то, может быть, стоит быть более снисходительным к вариантам, не забывая, однако, о правилах «безопасности».

КОММЕНТАРИИ

:

- Существующие в законе о долевом участии недоработки привели к тому, что сегодня он фактически не работает. Вексельная схема является наиболее часто встречающимся вариантом продажи первичного жилья по тем объектам, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу закона о долевом участии. При ее использовании покупателю следует обращать внимание на то, вексель какой организации ему предлагают приобрести, время его предъявления к платежу и соответствие законодательству.

- Риски на первичном рынке недвижимости существенного изменения не претерпели. Но есть и положительные моменты, связанные с принятием нового закона: все договоры подлежат обязательной государственной регистрации, соответственно возможность «двойных продаж» исключена. А в случае спора инвестору проще доказать обоснованность и размер своих финансовых требований к застройщику.

- О надежности застройщика свидетельствуют проект и его репутация. Одним из первых «настораживающих» знаков являются заведомо низкие цены. Жилье по $750 за квадратный метр, даже если это самое дешевое панельное здание, — ниже себестоимости, и я бы остерегся заключать сделку с такой компанией. Желание приобрести жилье дешевле понятно, но должен быть разумный баланс между ценой, качеством и надежностью.

- Использование различных «серых» схем неизбежно, так как существующий закон имеет сильный перекос в сторону защиты прав покупателя. Поэтому застройщики будут предлагать схемы продаж квартир, менее ущемляющие их права, и соответственно найдутся покупатели, готовые приобретать квартиры на таких условиях, особенно если объект и его месторасположение того стоит. Покупатель сам должен решить, стоит ли идти на условия застройщика, если они не соответствуют новому закону.
18:37 29.06.2005

разработать проект производства работ вернуться на главную страницу

Покупатель ошибается только раз… К слову о нашей доверчивости


Покупка квартиры в доме на начальной стадии строительства – самое уязвимое место в непростых взаимоотношениях продавца и покупателя. Поскольку такие сделки происходят не на стройплощадке (где кроме забора нечего пока нет), а на юридическом поле, логично ввести в игру на стороне покупателя юриста, специализирующегося в области недвижимости.

И подобная практика – ходить на продавца с человеком, который вооружен юридическими `корочками` – постепенно входит в моду.

Как сейчас покупают квартиры

Теоретически шаг правильный – нормальный человек, начиная читать любой типовой договор инвестирования, редко доживает до его конца в твердой уверенности, что все понял. Очень уж специальный язык придумали себе юристы. Значит, нужен переводчик с юридического на покупательский.

Стоимость услуг такого толмача – $200-300. Эффективность – под вопросом.

Дело в том, что случись, не дай Бог, чего, с юриста – как с гуся вода: материальной ответственности за сделку он не несет. А отрабатывать гонорар надо. Вот он и старается. Время пребывания покупателя с юристом на приеме у продавца со стандартного часа обычно затягивается на два-три часа. За это время юрист делает, как правило, две вещи: во-первых, читает вслух своему подопечному договор с фирмой-застройщиком, допытываясь: `Все ли вы, Семен Семеныч, поняли?`.

Во-вторых, после чтения юрист требует ворох документов, подтверждающих законность строительства, продаж и пр. Дело это, безусловно, нужное. Но опять-таки теоретически. Поскольку юрист-то как раз (грамотный юрист, пардон) прекрасно понимает, что есть, как у них говорят, `де юре`, а есть `Россия-матушка` со своими коррективами в буквах закона. Поэтому допрос с пристрастием продавца на предмет `а почему у вас нет такой-то бумажки?!` (необходимость которой нигде толком-то и не прописана) заканчивается обычно следующим `приговором`: `Ну, если бы не репутация вашей компании, то мы бы…`. В общем, пошумели – и договорились.

Несмотря на то, что продавцы подвергают сомнению эффективность работы адвокатов `от недвижимости`, большинство признает, что профессиональные консультанты очень даже нужны.

****, менеджер по продажам группы компаний ****:

`Доверчивость наших людей не имеет границ. Появись сейчас очередное `МММ`, отбоя от клиентов не будет! На самом деле, из 20 посетителей документы требует только один.

Да и тот, взявшись рьяно за кипу бумажек, капитулирует, не прочитав и половины. Очень редко, когда покупатель (и даже его пытливый адвокат) задают действительно важные вопросы о доме, о квартире. При этом люди панически боятся обмана. Причем, в самых неожиданных, казалось бы, местах.

Вот, например, у нас сейчас проходит летняя акция `500 рублей с каждого кв. м. – в подарок`. И что бы вы думали? Некоторые посетители, узнав о подобном предложении, начинают хмурить брови и прикидывать в уме: а в чем здесь подвох? Приходится объяснять, что скидка не значит неликвид`.

В целом же, вопрос доверия возникает все-таки за дверью кабинета продавца – если человек счел для себя, что идет в компанию с приличной репутацией (`сарафанное радио` напело или опыт работы фирмы на рынке сказывается), то и договор и прочие документы он будет смотреть по диагонали. Насколько такой подход оправдан – вопрос риторический.

Ушел и не вернулся

`Истории, когда клиент вытрясал из тебя душу не один час или даже день, а дело до сделки так и не дошло, случаются редко, но метко`, – делятся менеджеры по продажам. У каждого из них на памяти есть свой `долгожитель`, а то и целая коллекция, которые ежедневно, как на работу, ходят в офис в течении 1-2 месяцев. О таких посетителях слагают легенды. В принципе, далеко не каждый `долгожитель` оказывается маньяком или обладателем кучи свободного времени. Многие таким образом просто дозируют получение информации: узнал что-то, переварил, пришел за новой порцией и так далее – до полного взаимного понимания.

****: `Бывает, что клиент уходит даже после составления договора. Таких – около 2% от всех обратившихся. У нас за подобную `измену` наказывать рублем не принято. Мы можем подойти к заключению сделки, подготовить договор, затем человек передумал – подготовить другой договор, а в результате – время потрачено зря. Кстати, во многих риэлторских фирмах существует следующая практика: если решение о покупке принято, договор составлен, но клиент в последний момент передумал, то заплаченные риэлтору деньги не возвращаются`.

Среди уважительных причин отказа покупателя приобретать жилье, когда он совсем вроде `созрел`, продавцы отмечают следующее: часто бывает, что человек планирует заселиться в новую квартиру, беря за точку отсчета дату сдачи дома Госкомиссии.

`Это — наиболее распространенная ошибка. Действительно, во всех рекламных объявлениях говорится о сроках сдачи дома Госкомиссии. Еще раз: Госкомиссии, а не жильцам. С момента сдачи объекта ГК до момента заселения в Москве проходит минимум полгода (а чаще – год). За это время дом начинает `путешествовать` по куче инстанций, причем предсказать с точностью до месяца, как долго продлится этот период, невозможно. Очень часто человек, планирующий срочную покупку квартиры, узнает о подобном обстоятельстве только в офисе продавца. И если затяжное ожидание не входит в его планы, то, как говорится, до свидания!`

Как дожить до заселения

Самый болезненный момент и для покупателя и, поверьте, для продавца – когда начинают сдвигаться сроки сдачи или заселения новостройки, квартиры в которой уже распроданы. Гордиться здесь, понятно, нечем. Конечно, человек, заплативший за жилье, мягко говоря, немаленькие деньги, имеет полное право хотеть получить ключ от квартиры тогда, когда это было ему обещано.

Однако трезво оценивать ситуацию тоже не мешало бы. А ситуация такова: покупка на стадии строительства всегда содержит в себе фактор риска. А иначе благодаря чему квадратный метр на `котловане` стоит дешевле своего готового `собрата`? Именно за счет возможных рисков.

:

`Эти риски, по идее, несут в равной мере и застройщик и покупатель, который в данном случае является соинвестором. Но убедить в этом покупателя, который заплатил свои `кровные` и хочет на свой законный подоконник поставить свою законную герань, невозможно`.

Продавец в данной ситуации оказывается крайним. Что, может, и правильно, но выбираться из ситуации надо обеим сторонам. Ведь добросовестный продавец старается предупреждать, что заселение может быть с задержкой. Это, конечно, является слабым оправданием для сложившейся в настоящий момент практики строительства, но вы же хотели рискнуть и сэкономить?

К сожалению практика показывает, что человек слышит только то, что он хочет слышать. Или надеется, как всякий русский, что его пронесет – и его дом будет сдан вовремя и ключи он получит аккурат тогда, когда контейнер с вещами прибудет к порогу нового дома. Увы, реальная картина довольно часто не совпадает с идеальной.

К чести наших покупателей надо отметить, что большинство эту нехитрую истину все-таки понимает. И несмотря на возможные накладки, люди предпочитают решать все вопросы в кабинете у менеджера по продажам, а не в зале суда. Ведь даже если человек и не доверяет продавцу, то человеку в судейской мантии он доверяет еще меньше.

разработать проект производства работ вернуться на главную страницу