ППР заказать разработку на снос или реконструкцию жилых зданий

разработать ППР  проект производства работ

Юридический ликбез: компенсация при сносе или реконструкции жилых зданий

По материалам радиостанции `Эхо Москвы` 18:53 30.06.2005

С. Бутман — Наш информированный собеседник Галина Петровна Хованская. Добрый день.

Г. Хованская — Добрый день.

С. Бутман — Вопросов достаточно много. Чаще всего встречаются о сносе дома и примерно таких ситуациях, когда дом отбирается, например, в муниципальную собственность или сносится. Спрашивает нас Александр Петров из Москвы: `Я владелец квартиры не приватизированной, а купленной. Если дом будут сносить, могу я рассчитывать на компенсацию или на альтернативное жилье?`, — вот это основной вопрос, который задают в частности сегодня просто с утра.

Г. Хованская — Это очень важно знать, где живет задающий вопрос, в Москве или других регионах, потому что в Москве существует…

С. Бутман — Москва.

Г. Хованская — Москва? Тогда ситуация проще. Есть помимо Жилищного кодекса, который действительно вызывает очень много вопросов, в том числе в связи с одной стороны сносом домов, с переселением граждан. Потому что новый кодекс существенно ухудшил ситуацию для многих, кому предстоит эта тяжелая процедура переселения. Городское законодательство все-таки гораздо более гуманно по отношению не только к собственнику, но и нанимателю жилого помещения. Так вот неважно, купил ли Александр квартиру или приватизировал, любое законное право, он приобрел квартиру в собственность.

С. Бутман — То есть главное, чтобы она в собственности была.

Г. Хованская — Да, во-первых, я скажу не только для Александра, какое правило существует для всех россиян. Вам теперь обязаны предоставить как основную форму компенсации, но напоминаю, что по Гражданскому кодексу компенсация должна быть предварительной — очень серьезный момент — предварительной и равноценной по цене. То есть по рыночной стоимости. Вам предоставляется так называемая выкупная цена. Что это такое — выкупную цену жилого помещения, которое у вас изымают для государственных или муниципальных нужд, об этом поговорим отдельно, входит рыночная стоимость вашей квартиры и все убытки, которые вы несете в связи с изъятием у вас этого жилого помещения.

С. Бутман — Какого рода?

Г. Хованская — Не только убытки, связанные непосредственно с переездом в другое жилье, это и деньги, которые вы должны затратить на то, чтобы снять квартиру, пока вы подберете это новое жилье, это и упущенная выгода. Вы, например, сдавали квартиру, и вам приходится досрочно расторгнуть договор. Это тоже ваши убытки. Я такую поправку предлагаю в проекте, который уже с 18 марта висит в ГД, но никак не удосужатся его рассмотреть. Во многих домах, в пятиэтажках особенно квартиры приватизировали, надеясь, что не бросит государство, муниципалитет и дом все-таки отремонтируют. А нормативные сроки давно истекли. Раньше они были 25 лет, сейчас 30. Но у нас есть дома, которые не ремонтируются и по 35 лет, и по 40 лет.

С. Бутман — С момента постройки.

Г. Хованская — Да. Так вот, в этом случае пока еще действует статья закона о приватизации, а закон о приватизации у нас собираются отменить с 1 января 2007 года, многие думают, что это закон только о приватизации. В этой статье есть гарантия государства в лице бывшего наймодателя произвести вот этот ремонт в установленные сроки. Понимаете? И, к сожалению, с отменой этого закона государство попытается сбросить с себя эти обязательства.

С. Бутман — И получится, что мы будем за капремонт…

Г. Хованская — Платить мы будем, уже мы должны платить. Но, тем не менее, для того чтобы накопить деньги на капремонт вашего дома, должно пройти не год, не два и не три. За 10-15 лет вы, может быть, что-то накопите. Я считаю, что выкупная цена помимо рыночной стоимости, помимо упущенной выгоды и так далее должна входить в стоимость компенсации за не произведенный капремонт. Понимаете. А это увеличит размер выкупной цены процентов на 10.

С. Бутман — Получится так, что не доказать вообще, что он не был произведен вовремя.

Г. Хованская — Нет, как раз доказать можно и норму нужно обязательно вводить. Так что Александру я могу сказать, если с вами будут взаимодействовать по Жилищному кодексу, то вам обязаны предоставить только деньги, хотя в кодексе говорится о том, что в принципе вам могут предоставить квартиру. Но лукавая формулировка в кодексе `могут` — а могут и не дать. Понимаете, это очень лукавая формулировка. Это не для закона такая формулировка, потому что это элемент коррупционности. Взяткоемкости этого закона.

С. Бутман — В лучшем случае это предусматривает, что нужно миллион каких-то еще подзаконных бумаг.

Г. Хованская — Да нет, нужно просто договориться с инспектором в жилищном отделе и все. Это прямой путь, это коррупция. По городскому законодательству собственнику все-таки предоставляют право выбора: деньги или квартиру. Так что здесь перспектива в принципе неплохая.

С. Бутман — Я хочу сказать, что я передам этот адрес Интернета от предпринимателя Кости Борисова из Москвы, который дает адрес, где люди рассказывают о `серых` схемах при отселении из центра в Южное Бутово. Там есть целый ряд свидетельств.

Г. Хованская — Хорошо.

С. Бутман — Там можно все это посмотреть.

Г. Хованская — А вы знаете, если не будет таких вопросов, давайте все-таки к теме переселения позже вернемся и расскажем о судьбе нанимателя, не собственника, что будет с ним.

С. Бутман — Давайте может быть сразу о судьбе нанимателя.

Г. Хованская — Чтобы не уходить от темы. Так вот его участь, к сожалению, по Жилищному кодексу плачевная. Потому что если раньше вы при сносе дома особенно если вы очередники, у вас совсем метров мало, надеялись получить квартиру по нормам предоставления, то сейчас новый Жилищный кодекс говорит буквально следующее: сколько имели по общей площади, столько и получите. Сколько было комнат в коммуналке, сколько и получите. То есть даже для семьи очередников, перед которыми уже обязательства есть у государства, человека будут переселять вместе с членами семьи дважды. То есть один раз переселят в такую же однокомнатную вшестером. А потом уже когда, наконец, его очередь подойдет, он, может быть, получит квартиру по нормам. Вот такого в городском жилищном законодательстве нет. Все-таки в Москве действует старый порядок предоставления по нормам. И я в своем проекте, видите, второй раз уже его упоминаю, хотя бы для очередников в этой ситуации попытаюсь сохранить в Жилищном кодексе старый порядок. Чтобы дважды семью не гонять из квартиры в квартиру.

С. Бутман — А если городской не соответствует федеральному, то не сломает ли региональная власть, чтобы они привели в соответствие.

Г. Хованская — Дело в том, что жилищное законодательство это предмет совместного ведения и если законодательство субъекта лучше, ради бога, улучшайте сколько угодно за счет бюджета субъекта федерации. Но вот если оно хуже. Тогда действительно вы правы, и нужно будет приводить законодательство субъектов в соответствии с Жилищным кодексом. Но не наоборот.

С. Бутман — То есть ухудшать его в угоду федеральному закону…

Г. Хованская — Ни в коем случае нельзя. Более того, этого противоречит ст. 55-й Конституции России, где сказано: не должны приниматься законы, отменяющие или умаляющие права граждан. Я напоминаю, это моя любимая последний год статья, которую я цитирую постоянно. К сожалению, то, что мы видим, говорит об обратном.

С. Бутман — Практика этому противоречит, к сожалению. Все попытки сделать, наоборот, вопреки Конституции. 203-19-22. Ваши вопросы. Алло. Добрый день.

Галина — Здравствуйте. У меня вопрос по коммерческому найму. Но возможно он немножко личный. Я стою в очереди уже 15 лет с 1989 года, и у меня ребенок имеет, имел права по старому законодательству на льготы. Мы до сих пор ничего не получили. В апреле 2001 года я была на приеме у вас, когда принимали в Мосгордуме. Тогда вопрос не решался из-за того, что наша комната нам говорили, не была приватизирована. Мы живем в коммуналке. Потом нам дали письмо из департамента, что мы включены в план на 2002-2003 год и что при поступлении жилья нам будет предложен вариант. До сих пор нам ничего не предлагают. Что нам делать, как добиваться?

С. Бутман — Это, конечно, история конкретная.

Г. Хованская — Но здесь есть, к сожалению, общая тенденция. Я 10 лет была депутатом Мосгордумы, и мы ежегодно после принятия бюджета принимали закон о приоритетах. То есть, кому предоставлять каким категориям жилье. Так вот в мою бытность депутатом городской думы таким гражданам из квартир коммунального заселения, да еще с больным ребенком, жилье предоставляли через 3 года нахождения в очереди. К сожалению, после моего ухода норму о том, что именно представительная власть должна принимать такие решения о том, в каком порядке распределять вот этот пирог жилищный, ее депутаты отменили. К сожалению, теперь всем рулит исполнительная власть. То есть здесь я вижу нарушение этого баланса и общей системы сдержек и противовесов. Поэтому сейчас безумно увеличились сроки предоставления жилья льготным категориям. Но я хочу сказать, что все-таки если заболевание ребенка попадает под действие старого постановления правительства 214-е, сейчас выпущено ровно такое же только с другим немножко названием 817-е, то есть это самые тяжелые заболевания. То у вас есть право, которое мне удалось отстоять с огромным трудом в ГД — в соответствии с Жилищным кодексом вне очереди получить квартиру. Вот это имейте в виду. А вообще нужно разбираться более конкретно, Галина, учитывая, что я вашим делом занималась, напишите мне в ГД, я постараюсь вникнуть во все детали, может быть еще что-то смогу посоветовать.

С. Бутман — Алло. Добрый день.

Ольга Васильевна — Галина Петровна, у меня любимая тема. Как определяется моральный ущерб. Допустим, я люблю шум дождя в своей квартире, каким образом вообще определяется моральный вред?

Г. Хованская — Дело в том, что это не имеет отношения к теме, даже когда сносят ваш дом. То есть там упущенная выгода учитывается, а моральный вред это немножко в других ситуациях, наверное. И определяет это в основном все-таки суд из своего внутреннего понимания и убеждения. Поэтому я никак прокомментировать это дело, уважаемая Ольга Васильевна, не могу.

С. Бутман — Вопрос на пейджере от Сергея. `У меня квартира, ее собственник мой старенький отец. Дом может пойти под снос. Могу ли я получить квартиру как наследник?`

Г. Хованская — Очень хороший вопрос, особенно если это из Москвы вопрос.

С. Бутман — Предположим, что из Москвы.

Г. Хованская — Единственное, что я могу сказать, пока жив и надеюсь, здоров ваш отец, объясните ему, пожалуйста, что если ему будут предлагать вместо договора мены на квартиру, которая находится у него в собственности при сносе вашего дома договор краткосрочного найма и не дай бог что-то с папой случится, вам потом придется в суде доказывать, что вы все-таки наследник. Потому что в наследственную массу новая квартира не попадет. У вас договор краткосрочного найма будет, и как только он прекращается, вас могут даже выселить из этого жилого помещения. Это грубейшее нарушение Гражданского кодекса. Помните, мы начали с чего передачу — предварительное и равноценное возмещение должно быть предоставлено собственнику при изъятии у него жилого помещения. Так вот, закон, о котором я говорила много хорошего сегодня — закон о гарантиях лицам, освобождающим жилое помещение, городской закон наш, содержит, к сожалению, такую одиозную норму о возможности с вами заключить договор краткосрочного найма. Не соглашайтесь. Потому что вы можете попасть в очень сложную ситуацию. У меня уже есть несколько примеров в моем избирательном округе, когда бабушка умерла, а внучка осталась ни с чем практически. Только с этим договором краткосрочного найма.

С. Бутман — Алло. Добрый день.

Анна Алексеевна — Здравствуйте. У меня вопрос такой. В московском Жилищном кодексе там вроде написано: по желанию либо деньги, либо другое жилье.

С. Бутман — То есть можно выбрать, либо компенсацию, либо жилье.

Анна Алексеевна — Да. Это навсегда или пока Лужков у власти? А потом Лужков уйдет, могут поменять этот кодекс?

Г. Хованская — Анна Алексеевна, это не московский жилищный кодекс. Это закон города о гарантиях лицам, освобождающим жилое помещение. К сожалению, Жилищный кодекс России содержит более жесткую норму, основная форма — это денежная формы компенсации. Она для многих хороша, она гибкая форма. Вы можете информация квартиру, не завися от чиновника, что он вам предложит. Но для людей пожилых, одиноких, инвалидов это может быть не очень хорошо. Не могут они выйти на рынок вот так свободно, как могу я, вы, может быть ваши дети. Так что это не очень приятная ситуация. Но в отношении Лужкова и того, что будет, это, к сожалению, вопрос риторический. Это вопрос не к нам. Мы не знаем, кого предложит президент в качестве кандидата на пост мэра Москвы. К сожалению, мы не сможем уже выдвинуться с вами на пост мэра Москвы. Вот наше право в этом смысле уже ущемлено. И право многих кто, может быть, хотел попробовать.

С. Бутман — Ну да. Единственная сейчас лазейка у граждан это выбрать такую Гордуму, которая могла бы встать поперек решений президента.

Г. Хованская — А вы знаете, что эту Гордуму распустят, если она пару раз упрется как ретивый конь, ее распустят. Так что очень лукавая норма, она практически не дает возможности отказать президенту.

С. Бутман — Это к той прелестной статье Конституции, о которой мы говорили. Что не могут приниматься законы, ущемляющие права граждан, ухудшающие их положение. Еще вопрос. Алло. Добрый день.

ТАТЬЯНА (Москва) — Скажите, пожалуйста, у меня сын в 1996 году поменял свою муниципальную квартиру вместе с бабушкой на квартиру в кооперативном доме. И сейчас он пошел за этим свидетельством о собственности, а ему ответили, что в 1992 году еще были запрещены эти обмены между муниципальными квартирами и в домах ЖСК. И на этом основании ему не дадут это свидетельство. Это правильно?

Г. Хованская — Ух, какая тяжелая тема. И какой тяжелый вопрос. У меня в такую ситуацию попало несколько избирателей в округе, и я с ней разбиралась. Запрет этот возник только с введением в действие Жилищного кодекса. Но, Татьяна, я хочу вас огорчить, что, к сожалению, тот собственник квартиры ЖСК, который менялся с вашим сыном, должен был помимо того, чтобы осуществить обменную операцию, то есть вы практически меняетесь правом пользования. У вас в пользовании возникает другое жилое помещение, но оно не ваша собственность. Вот в чем проблема. Поэтому собственник старой квартиры в ЖСК должен был совершить сделку по отчуждению этого жилого помещения. Потому что сын ваш неизвестно кто, он пользователь чужой частной квартиры. Вот что получилось в итоге. Вы не довели до конца вот эту операцию. Иногда основным виновником как раз и является бывший собственник. Ну, чего ему идти, поменялся и поменялся. А он еще может быть ту площадь, которую получил по обмену, приватизирует, потому что он же собственник ЖСК и у него в собственности две квартиры, а ваш сын неизвестно кто. А сейчас по новому Жилищному кодексу он не является членом его семьи, он его может просто выкинуть из этой квартиры. Это теоретическая возможность, но она основана на нормах Жилищного кодекса. Вот это очень неприятная ситуация. Добивайтесь, к сожалению, уже прошло более трех лет, нужно как-то восстанавливать тогда срок исковой давности или возвращать стороны в исходное положение, либо добиваться от бывшего собственника оформления сделки по отчуждению.

С. Бутман — Да, судя по всему, это очень тяжелая ситуация.

Г. Хованская — Очень тяжелая ситуация.

С. Бутман — Вот еще ситуация. Николай на пейджер прислал: `Меня переселили из пятиэтажки в новую квартиру. Почти два года не могут предоставить документы о собственности на новую квартиру, хотя старая была приватизирована. Что можно сделать в этой ситуации?` Вот тоже правовая такая щель.

Г. Хованская — Нет, здесь, к сожалению, вопрос организационного порядка. Я хочу напомнить Николаю, что, к сожалению, у нас совпали две вещи: реформа административная, которая затронула регистрирующие органы, и новый Жилищный кодекс, который обозначил завершение приватизации, а именно дату назвал 1 января 2007 года. Но мы еще поборемся, может быть, нам удастся эту ситуацию изменить. Но, тем не менее, я вам хочу сказать, что это чисто организационный момент. На 25% не укомплектованы штаты, уходят самые квалифицированные работники регистрирующих органов, регистраторы так называемые. И в этом вся проблема. Не оформлено право собственности города, видимо, на это жилое помещение.

С. Бутман — С этим совпадением получилось форменное безумие. И у нас была об этом большая программа, я думаю, что далеко не последняя.

Г. Хованская — Огромные очереди, да.

С. Бутман — Я думаю наш разговор с Галиной Хованской далеко не последний. Спасибо большое, Галина Петровна, что вы пришли к нам сразу так…

Г. Хованская — Экспромтом.

С. Бутман — Да, как МЧС просто. Спасибо большое. Я думаю, что нам нужно устроить большой разговор, потому что у слушателей много проблем, много непонятного. Спасибо большое. Галина Хованская была в нашем эфире. 525
18:56 30.06.2


Скандал: Москвичей вконец ДОСТАЛИ соседские перепланировки

По материалам газеты `Московский комсомолец`

Столичные суды по самое не хочу завалены `ремонтными` исками. Одни решают свой квартирный вопрос с помощью молотка и дрели — сносят перегородки, объединяют комнаты и т.д. А другие — за свой счет ликвидируют последствия чужой перестройки. Тысячи горожан с ног сбились в поисках справедливости, движимые одним желанием — восстановить свое, разрушенное по соседской прихоти жилье.

В эти скандалы были втянуты даже звезды эстрады.

Почему москвичи оказались беспомощными перед несанкционированными перепланировками и когда закончится этот беспредел, попытался выяснить `МК`.

За трехкомнатную квартиру в сталинском доме №9 на Университетском проспекте Галина Григорьевна Филина отдала три отдельные: свою, мамину и мужа. Не учли при обмене одного — что соседи Комаровы из 190-й квартиры сделают перепланировку: объединят туалет и ванную, а вместе с перегородкой снесут расположенный внутри вентиляционный короб. Сначала у Филиной исчез воздух в ванной и туалете. Потом потрескались-облупились отсыревшие потолки и стены. Из-за сырости у дочери развилась аллергия с астматическим компонентом.

- Я писала в мэрию, в управу. Но никто не принимал мер.Поэтому подала в Гагаринский суд на ДЕЗ, который несет ответственность за эксплуатацию дома, — говорит Филина.

Суд обязал ДЕЗ восстановить в ее квартире вентиляцию. Но ДЕЗ свою вину признавать не торопится. Во-первых, потому что перепланировку соседи Филиной сделали еще в 1987 году: тогда за дом отвечала другая организация. Во-вторых, срок исковой давности для таких дел (три года) истек. ДЕЗ подала кассационную жалобу в Мосгорсуд и по-своему выиграла: суд передал дело обратно в Гагаринский суд, чтобы тот уже в другом составе рассмотрел дело.

- А знаете, какую зацепку нашли? — сокрушается Филина. — Назначая экспертизу, Гагаринский суд поставил перед экспертами две задачи: первая — определить, есть ли в нашей квартире вообще вентиляция, а вторая — если вентиляции нет, то определить причину. А эксперты ответили всего на один вопрос: `вентиляция ниже нормы`. На вопрос `почему?` ответа они не нашли: хозяйка 190-й квартиры не пустила экспертов на порог, а ДЕЗ — на чердак.

Теперь разбирательство грозит затянуться на долгие годы. В ДЕЗе истице уже сказали, что план вентиляции утерян.

А хозяевам квартиры №190 до ее проблем дела нет. Они перепланированную квартиру сдают какому-то посольству. Еще говорят, что разобранную перегородку они вроде бы восстановили. Как восстановили — поди проверь. Факт остается фактом: вентиляции в квартире Филиной нет.

Суд приставу не товарищ

У Ларисы Кабановой, проживающей в доме №34 по Ленинскому проспекту, проблемы иные. Слуги Фемиды давно все решили в ее пользу: сосед сверху г-н Зуев с перепланировкой переусердствовал. И постановили привести в соответствие с техдокументацией газовое оборудование и две лоджии, которые тот объединил в одну, присоединил к комнате и вынес на них батарею. А еще постановили: обязать соседа узаконить перепланировку.

Но Зуев сказал судебным приставам, что беден как церковная мышь. Его официальный заработок 1350 рублей в месяц. И средств на то, чтобы приводить в исходное положение балконы и газ, у него нет. Приставы уже вынесли постановление о возвращении исполнительного листа в суд. А это значит — они закрывают дело.

- Но я ведь знаю, что Зуев свою квартиру сдает. Сначала, как мне сказали, в ней вроде бы жил певец Григорий Лепс, а сейчас ее арендует солист группы `Руки вверх!`. Хозяин получает за аренду 1800 долларов в месяц, — возмущается Кабанова.

По идее, музыканта должны выселить из снимаемой квартиры, а Зуева заставить ликвидировать последствия ремонта. Но пойди это докажи. Сегодня Кабанова готовит очередной иск в суд о возмещении ей материального и морального ущерба. Исход дела несложно предугадать: `неплатежеспособный` Зуев легко увильнет от ответа. В своей квартире на Ленинском проспекте он почти не появляется. И что бы ни решил суд, его это мало волнует.

Закон здесь бессилен

Таких хозяев, как Зуев и Комаровы, в Москве много. И бояться им нечего. В квартиру собственника никто не может войти без решения суда. Конституция защищает его право на неприкосновенность жилища. А кто подаст в суд? У соседа таких прав нет. Сделать это может управа или ДЕЗ. А у них своих забот полон рот.

К тому же получить решение суда на доступ в чужое жилище не так просто. Нужны веские основания: например, если из-за чьего-то ремонта у вас `поплыл` паркет. Но и это не все. Главное — законы, предусматривающие наказывать лихих и незаконных перепланировщиков, не работают.

Судите сами. По новому Жилищному кодексу суд может применить к собственнику, сделавшему несанкционированную перепланировку, высшую меру наказания. То есть выселить и выставить квартиру на торги. То же самое можно сделать, если гражданин напакостил соседям, а сам прикидывается нищим и отказывается за свой счет делать ремонт. Или просто заявляет: моя квартира, что хочу, то и ворочу. Но кто эту статью применял?

В Москве нет ни одного собственника, которого бы лишили собственности из-за неправильно сделанной (в том числе и несанкционированной) перепланировки!

- Это связано с процедурным вопросом. До сих пор инициировать, чтобы нарушителя лишили права собственности, могли только органы местного самоуправления. С появлением нового ЖК иски станет подавать в суд жилищная инспекция, — говорит руководитель Мосжилинспекции Александр Стражников. — Мосжилинспекция уже разослала предупреждения более ста собственникам о том, что, если они не приведут в исходное состояние свои квартиры, мы подадим на них в суд. Можете не сомневаться, это подействует, — продолжает он. — У нас уже была одна крутая владелица квартиры на Тверской, мы с ней `бодались` три года, но как только дама узнала, что ее собираются выселить, тут же все привела в исходное состояние.

Впрочем, жилинспекция не может потребовать высшей меры для нарушителя, если инспекторы не выполнят некоторые формальности. Во-первых, проверяющие должны предупредить нарушителя, а во-вторых — дать `разумный` срок для приведения квартиры в порядок. Жилинспекция установила, что разум горожанина воспримет замечания за полгода. Значит, поскольку ЖК вступил в силу в марте, подавать иски можно лишь в сентябре.

Но выиграть дело в суде мало. Надо еще заставить работать судебных приставов. А как?

- Состояние судебной практики плачевно, — признает Стражников. — За последнее время жилищная инспекция направила судебным приставам 166 дел. Приставы отреагировали только на 37. Это значит, что решение суда выполнили (читай: переделали перепланировку) лишь 15% собственников.

Подавая в суд, важно помнить, что:

- соседи не должны согласовывать свою перепланировку с вами — это заблуждение;

- надо позаботиться о доказательствах, чтобы на суде соседи вам не сказали: `эти трещины у вас были и до нашей перепланировки`; надо вызвать работников ДЕЗа и составить акт состояния квартиры до начала работ по перепланировке и после (уже с перечнем дефектов, которые произошли);

- чтобы составить смету работ по устранению появившихся дефектов, надо вызвать организацию, имеющую лицензию;

- жилинспекция, если все же подаст в суд, будет ратовать за то, чтобы собственник привел в порядок только свою квартиру. Добиваться, чтобы он отремонтировал еще и ваше жилье и уж тем более возместил вам моральный ущерб — в задачи инспекторов не входит. О себе вы должны заботиться сами. И сами подавать в суд.
18:53 30.06.2005

разработать ППР